西班牙智利(改善型楼盘详评043 - 星辰财富港)
Sophie苏菲:毕业于中山大学,10+年房产实战经验,公众号:苏菲说房。
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我们在之前的楼盘详评文章里陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔和琶洲板块的楼盘。接下去,会带大家逐一了解广州其他片区的各个改善型以及豪宅楼盘,为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。
都说珠江新城是广州的宇宙中心,那么接下来继续详评宇宙中心--珠江新城板块的小区。
珠江新城简介
珠江新城,是国务院批准的三大国家级中央商务区之一 ,主要服务于珠三角经济圈,是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地,已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。
1993年广州市政府就作出决策,将广州新城市中心定在珠江新城;随后政府倾全市之力,历经20多年的建设,终于成就珠江新城今天的繁荣。
广州是一个典型的单中心城市,全市只有一个中心--珠江新城,通过珠江新城带动其他片区发展;而深圳则是一个多中心协调发展的城市,通过大数据识别,至少有五个市中心,分别是高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”;正因为这种区别 ,在房产投资领域板块的选择上,两者是截然不同的。
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依据地理位置,通常会把珠江新城分成三个区,分别是:西区、中区、东区。西区是指华夏路以西到广州大道的区域,东区是指猎德大道以东到华南快速干线以西的区域,而中间的部分便是中区,如上图所示。
我们之前也写过不少关于珠江新城的文章,详情请点击以下文章回顾:
《在珠江新城买房后,他遇到了烦恼……》
《广州发展东进南拓,珠江新城王者地位还保得住吗?| 粉丝提问》
《改善型买家必看!下半年这4个新盘你不能再错过了(上篇)》
《步行去珠江新城上班?让你梦想照进现实!》
后续文章,我们会按照西区--中区--东区这样的地理顺序来对珠江新城的小区展开详评。
板块优势(珠江新城)
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(1)产业:“珠江新城-金融城-琶洲”组成了广州的“黄金三角”。珠江新城发展总部经济,金融城挑起金融服务的重担,琶洲则聚焦会展与科创经济。
珠江新城,是“黄金三角”中其他2角无法超越的重量级CBD,是广州的宇宙中心,板块内的房产保值增值功能不容忽视。
(2)位置:居住在珠江新城,坐拥片区内部大量的就业和创业机会;与琶洲、金融城的距离也在10~20分钟车程内,地理位置十分优越。
(3)地铁:板块内现有地铁线路为5号线、3号线、APM线、18号线以及在建的10号线,主要的地铁站有珠江新城站、花城大道站、猎德站、潭村站、洗村站、广州大道中站(在建),以及APM线大部分站点;板块内线路和站点密集,地铁出行非常便利。
(5)环境:珠江新城位于珠江北岸,板块内公园主要有海心沙广场、花城汇、珠江公园、临江带状公园等,且坐拥一线江景,环境优越。
接下去咱们继续介绍珠江新城西区的小区。
小区简介(星辰财富港)
上期文章为大家介绍了珠江新城西区的保利香槟花园,下图是珠江新城的几个优选小区(后续会不断添加),本期要介绍的是星辰财富港。
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星辰财富港是珠江新城西区的代表性单体楼小区之一,户型涵盖81平方~141平方2~4房,地理位置优越,适合想享受珠新配套但是资金不充裕的自住买家,推荐指数:2.5星。
星辰财富港基本信息:
别名:星辰大厦
小区地址:广州市天河区珠江新城华穗路174号
当前均价:100125元/平方米
建筑类型:塔楼
建成年代:2004年
开发商:广州越福房地产开发有限公司
物业:建工恒福物业
物业费用:2.35元/月/平方米
总户数:238
总车位:359
容积率:6.71
绿化率:20%
下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍,请耐心阅读哦!
公共配套资源(星辰财富港)
星辰财富港与前几期文章介绍的保利香槟花园、广弘天琪等楼盘相邻,大部分公共资源为公用,如教育、医疗、公园等,详见下文。
(1)公园
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海心沙广场是一个将花艺、园艺与城市建筑艺术融为一体的休闲广场,是天河区的网红打卡圣地,广场距星辰财富港约450米。
(2)交通
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星辰财富港南临华利路和临江大道,北临花城大道,西临华穗路、广州大道,东临华夏路,四通八达,交通优势突显。
●公交:
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楼下300米内西侧的广州大道路边有广州大桥北(五羊邨)站,即原五羊邨站,东北侧花城大道上有花城大道(华穗路口站);途经公交线路有37路、53路、89路、130路、189路、194路、195路、 197路、204路、225路、230路、263路、266路、301A路、305路、562路、 668路、781路、B21路、B9路、节假日公交专线14路、节假日公交专线2路、夜108路、夜23路、夜24路、夜28路、夜34路、夜43路、夜61路、夜88路、40路、90路、107路、194路、230路、668路、778路、811路、夜109路等,不换乘即可在珠江新城内部循环,或直达全市各大繁华商圈、公园景点和客运站场,公交出行非常方便。
●地铁
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地铁5号线珠江新城站距小区北门不到300米,通过地铁换乘可以快速到达广州各区域,地铁出行方便快捷。
●自驾
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星辰财富港距广州大道内环路入口约1.6公里,正常情况下5分钟内能上内环路;距华南快速干线花城入口最近线路为3.7公里,正常情况下10分钟左右能上高速,自驾出行十分便利。
(3)教育
幼儿园:离小区最近的是子悦童萌国际托育中心,距小区约100米;另外,也可以选择五羊新城内的五羊幼儿园、越秀区儿童福利会幼儿园、艾瑞克幼儿园等,距小区在1000米内。
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对口小学:配套小学为天河区第一小学(原先烈东小学珠江新城校区),学校与星辰财富港仅一路之隔,家长接送省时方便,高年级小学生可自行上学放学。
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对口中学:天河区第一小学对应直升初中为天河中学(花城校区),学校位于花城大道猎德地铁站旁,距星辰财富港约1500米,初中学生自行上学放学完全没问题。
PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式,届时中学学位或存在不确定性,具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。
(4)医疗
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●社区医院:天河区冼村街杨箕东社区卫生服务站位于华穗路386号2层,距星辰财富港约700米,疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊。
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●大型医院:小区附近的三甲医院有广州市妇女儿童医疗中心,距小区仅850米左右;此外,附近几公里内还有中山三院、南部战区空军医院、省中医二沙岛分院等三甲医院,优质医疗资源非常丰富。
(5)商圈
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小区日常生活所需,主要依赖小区底商,以及周边写字楼的底商解决,其他的生活娱乐消费需求可以到附近的东塔和西塔。
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小区到西塔约500米,步行10分钟可到达广州友谊商店(国金店);距东塔约800米,步行15分钟可到达K11,附近还有花城广场、广州市政务中心等,无论是购物、娱乐、饮食,还是窗口办事,都十分便捷!
(6)文化资源
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小区距广州大剧院约550米,剧院自正式开幕以来,国际及国内优秀歌剧包括《图兰朵》、《托斯卡》、《妈妈咪呀》中文版等均在此上演,欣赏世界音乐文化大餐就在家门口。
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小区到广州图书馆约950米,步行18分钟即可达,利用碎片时间即可方便地借阅海量图书资源。
广州图书馆于2018年被中华人民共和国文化和旅游部评定为国家一级图书馆,2016年广东省人民政府公布该图书馆为广东省古籍重点保护单位。
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小区到广东省博物馆约1050米,步行20分钟内即可到达。广东省博物馆新馆于2004年12月奠基开工,2010年建成,总占地面积6.7万平方米,是广东省唯一的省级综合博物馆,国家一级博物馆。
(7)领事馆
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珠江新城目前集中了约75%的外国驻穗总领事馆,大部分集中在西区的写字楼中,包括以色列、俄罗斯、澳大利亚、意大利、厄瓜多尔、西班牙、巴西、智利、古巴、乌干达、美国等国家驻广州总领事馆;商务签注、出国留学等办事场景,非常方便。
小区详评(星辰财富港)
01小区园景
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大厦入口设在大楼北面西侧的华穗路上,进出需要登记和查验健康码等。
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门岗右侧(南)是地下停车场的入口,大厦的正门外还有一个小型的地面停车场,总车位数大于住宅数量,业主停车比较轻松。
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大厦北门一出来是地面的临保停车场(上图),原为小区花园的一小部分,主要供到访人员使用。
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地面停车场的东侧是小区的小花园,有喷泉、花圃、小灌木和高大的大王树等,花园整体干净明亮,是小业主唯一休闲的地方。
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门岗进来,在大厦正门(北)前面,还需要再次查验健康码等才能进去。
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从大堂的牌匾来看,不只是1/2层商业裙楼用办公用途,3~20层住宅也较多出租作商用,日间电梯较拥挤。
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上图是东塔高层的电梯间,有较大的窗口可以通风和采光,对比前几期介绍的远洋明珠大厦,显得更明亮、通透。
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上图是大厦北面的东塔高层景观,中间隔着小区花园,楼距约100米,私密性较好;大厦南侧面向的是天河区第一小学,建筑较为低矮,中高楼层的视野会更开阔。
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楼栋外立面以白色墙砖为主,为现代建筑风格,近看墙体部分发黑,远看比较显新。
02户型楼栋
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(1)楼栋简介
星辰财富港共2楼20层连体塔楼组成,分为东塔和西塔。其中一二层为裙楼商铺,三楼为转换层,四楼以上为住宅,2梯7户,共238套单位。
从噪音的角度出发,西面的华穗路和南面的华利路车流量较大,易受噪音影响,北面和东面为内部小路,受噪音影响较小。
从私密性的角度出发,东面与相邻的保利大厦楼距较近,易受影响的是东面全部低楼层,东面偏北户型全部楼层。
(2)户型分析
星辰财富港的户型涵盖81平方2房~141平方4房,以81~101平方的2房3房为主。
小区的楼王户型为西塔和东塔南侧中央的户型,面向华利路;相对来说,西塔西侧靠近华穗路噪音比较大,东塔的楼王户型相对安静。
本期我们主要介绍93平方、101平方、141平方这三个段位的热门户型,如需了解其他户型,请联系文末助理(客服)。
93户型:
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格局:3房2厅,总建筑面积93.56平方米,北向。
点评:本户型是入门级的3房户型,带双阳台,通风不成问题,但北向的采光一般;客厅是T字头大厅,不利于家具摆放,阳台开度较小,对采光会有一定的影响。
人群:适合单纯的二胎家庭或与长辈同住的独生家庭。
101户型:
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格局:3房2厅,总建筑面积101.45平方米,南向。
点评:对比93平方户型,本户型为经典竖厅设计,空间能更好地利用;客厅阳台开度与厅齐平,采光更好;主卧面积大,舒适性高;全户型唯一的卫生间充在多功能房里,有点不合理,不过户内间隔装修时可改。
人群:适合单纯的二胎家庭或与长辈同住的独生家庭。
141户型:
![改善型楼盘详评043 - 星辰财富港](https://p3.toutiaoimg.com/origin/tos-cn-i-qvj2lq49k0/1b17191972a94e19b87ee92bd6bd5cce.jpg)
格局:4房2厅,总建筑面积141.7平方米,南向。
点评:这是大厦的楼王户型,位于西塔和东塔各自的南侧中央位置,各2户,互为镜像,东塔东侧的楼王户型,相对更安静;户型整体方正,南向通风、采光佳;小缺点客厅过长,不利于空间利用。
人群:适合单纯的三胎家庭或与长辈同住的二胎家庭。
(3)楼栋户型选择
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从自住的角度出发,优选东塔楼王户型;如果只打算利用完学位就出售,则可以选择2房户型,未来相对更好出手;在户型的选择上,还要综合预算、朝向、通风、采光、楼层、噪音等因素来选择:
预算800万+的买家,可以选择81平方的北向2房,户型分布在东西南的北端内侧,相对安静;适合使用学位然后放租的买家。
预算900万+的买家,可以选择89~93平方的2/3房房户型;从居住的角度,91平方户型分布在东西塔连体的中间位置,南向通风好,但大部分受东西塔楼体遮挡,采光一般;93平方户型分布在东西塔北端外侧,通风一般,西塔93户型易受华穗路噪音影响,东塔93户型距隔壁的保利大厦较近,私密性一般。
预算1000万+的买家,可以选择101平方3房户型,分布于西塔的西侧和和东塔东侧,一个距华穗路近,一个距保利大厦近,阳台分别是西向和东向,好处是卧房飘窗南向,房间采光和通风佳。
预算1400万+的买家,可以141平方的楼王户型,分布于西塔和东塔的南端中央位置,户型南向,通风、采光佳;缺点是面向华利路,易受噪音影响,优选有绿化树木屏蔽噪音的中楼层(东塔楼王比西塔稍好)。
具体选择要看购房者个人对景观、采光、通风、环境噪音以及业主卖家等综合条件评定。除以上介绍的两种代表性改善型户型,其他没有介绍的户型,请看下面我们整理的户型分布表:
![改善型楼盘详评043 - 星辰财富港](https://p3.toutiaoimg.com/origin/tos-cn-i-qvj2lq49k0/2de5de142cfe4cbaa3e909eec9ffad9d.jpg)
注:原创不易,如需上表加密信息,请扫评论收藏。
升值潜力
星辰财富港于2004年建成,当年的开盘均价为7300元/平方米;那么这些年来,小区的升值速度又如何呢?
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从图表可出,星辰财富港开盘以来的年均增值速度是15.66%,18年间增值12.71倍(以当前市场成交价计算)。
![改善型楼盘详评043 - 星辰财富港](https://p3.toutiaoimg.com/origin/tos-cn-i-qvj2lq49k0/d1accb72a6db47d7bb2ed0e063fc124f.jpg)
*注:以上增值速度数据统计至发稿时月份,如对数据存在疑问,或想了解同一时间点各小区的增速,请扫评论进行咨询。
总结
点点本期主要介绍了珠江新城西区的星辰财富港,共1栋单体楼,分为东塔与西塔,户型涵盖81平方2房到141平方4房。
小区与附近的远洋明珠大厦同为单体楼,且更多住宅户型被用作商业办公,但星辰财富拥有楼龄更新、采光稍好、离学校更近等微弱优势,当前成交价比远洋明珠大厦更高,增值速度也更快。
优点方面:
(1)地段位置优越,位于广州的宇宙中心--珠江新城,交通便利,两地铁线交汇,公交线路密集;
(2)小区周边优质公共配套资源丰富,近三甲医院,带优质公立学位,图书馆、博物馆、歌剧院、少年宫等文化场馆就在附近;
(3)靠近地段学校,天河区第一小学与大厦仅一路之隔;
(4)小区户型的得房率为83%,套内可用面积较大。
缺点方面:
(1)小区于2004年建成,楼龄接近20年;
(2)容易受噪音影响,特别是临近南面华利路和西面华穗路的户型;
(3)珠城西区高楼林立,视野不够开阔;
(4)小区住户多为换房意愿低的老年业主,以及孩子在附近就读的家庭,买家需提前了解清楚房源的学位是否被占用;
(5)小区没有花园,活动空间小;
(6)2梯7户,密度高,容积率达到6.72;
(7)较多住宅被用作办公用途,人员进入杂乱,等候电梯时间长。
综上,星辰财富港虽然地理位置非常优越,但其产品力却很一般,且楼龄接近20年,交投并不活跃。近段时间的成交价较之前有所回落,买家需要注意入市的时机和评估小区后续的增值能力。
下期将介绍其他改善型或豪宅小区,敬请留意哦!如果有想了解的楼盘,请在文末留言告诉我们。
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